城市更新遇上碳中和，中國商業(yè)地產的出路在哪里？已有越來越多的商業(yè)地產企業(yè)確立了“可持續(xù)、高質量”的發(fā)展方向，同時也將“碳中和”目標融入到企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略之中。貓頭鷹研究所將從三個維度深度解讀如何比較好地將碳中和目標貫穿到商業(yè)地產發(fā)展進程之中。
2021-10-26
當前，對中國的每一個行業(yè)而言，都處于一個歷史變革期。
從“房住不炒”到互聯(lián)網巨頭反壟斷和教育培訓行業(yè)“雙減”，從“碳達峰，碳中和”到“共同富裕”目標的提出，整個中國社會從效率轉向公平，這背后意味著中國經濟的發(fā)展將從長期主義出發(fā)，更加注重社會、環(huán)境和產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
對于房地產行業(yè)而言，近兩年，國家也在不斷地推動城市和行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展與轉型。
一方面，從城市治理的角度，改變原有粗放型開發(fā)模式，禁止大拆大建，標志著城市發(fā)展進入存量為主的更新時代；
另一方面，過去十年商業(yè)地產爆發(fā)式增長積累了大量商業(yè)物業(yè)，亟待在資產運營層面進行價值提升。截至2020年底，龍湖購物中心規(guī)模為615萬方；華潤置地購物中心規(guī)模為1130萬方；萬達仍然是當之無愧的老大，其購物中心總面積超4800萬平方米。
“歷史只會眷顧堅定者、奮進者、搏擊者，而不會等待猶豫者、懈怠者、畏難者”。立足社會變革的新起點，所有企業(yè)都需要站在這一大背景下思考未來的發(fā)展戰(zhàn)略。商業(yè)地產企業(yè)也不例外。
當下，龍湖、華潤、招商蛇口等商業(yè)地產商都已確立了“可持續(xù)、高質量”的發(fā)展方向，也將“碳中和”目標融入到企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略之中。但若想比較好地將碳中和目標貫穿到商業(yè)地產發(fā)展中，筆者認為，需要從三個維度來進行全盤考慮。
從1999年港資商業(yè)地產開發(fā)商新鴻基和恒隆正式進入內地發(fā)展，到2000年第一代萬達廣場的開業(yè)，再到龍湖、華潤置地、寶龍地產、大悅城等主流地產商的進入，中國商業(yè)地產已經走過了20多個年頭。
在這二十余年里，他們推動了城市和地方的發(fā)展，見證了中國城市的崛起。同時，在推進城市和社會“高質量、可持續(xù)發(fā)展”過程中，也積累了一些亟待解決的痛點。比如，建筑能耗大成本高，專業(yè)人才短缺以及技術解決方案單一、不靈活等等。
第一，商業(yè)地產市場規(guī)模大，存在著巨大的節(jié)碳空間
據(jù)2014年德勤的一份報告，商用房地產部門占據(jù)了美國40%的碳排放和88%的淡水消費。作為規(guī)模僅次于美國的全球商業(yè)地產第二大國，中國商業(yè)地產在節(jié)能減排上同樣有著不可推卸的責任。因此，從可持續(xù)發(fā)展角度來看，不僅是新建建筑市場的節(jié)能減排，既有的舊購物中心、舊百貨、舊辦公樓……也亟需簡單快捷的節(jié)能減排改造。
近年來，商業(yè)地產開發(fā)商隊伍的不斷壯大，以及包括購物中心、寫字樓、酒店、公寓和商業(yè)綜合體在內的商業(yè)建筑的入市，讓中國商業(yè)不動產規(guī)模一路走高。相關數(shù)據(jù)顯示，2020年僅購物中心規(guī)模近4.4億平方米，比2010年（5500萬平方米）增長高達7倍。因此，中國商業(yè)地產擁有巨大的節(jié)碳空間和改造潛力。
而從資產管理維度來看，商業(yè)存量物業(yè)進入更新和碳中和范疇，一方面使得自身成本下降，租金提升，推動物業(yè)價值的提升和投資板塊的活躍，進一步為市場提供核心的商業(yè)資產。同時，商業(yè)改造也將對周邊街區(qū)、社群進行重構，繼而提升租金水平與商業(yè)環(huán)境，為市場注入新的活力。仲量聯(lián)行聯(lián)合GRESB（全球房地產可持續(xù)性評估標準）發(fā)起的一項投資者問卷調查顯示，相較非綠色資產，接近70%的受訪者認為綠色資產可達到更高的內部回報率（IRR）。
實際上，針對商業(yè)建筑能耗問題，政府也在通過政策鼓勵和推廣節(jié)能減碳解決方案。比如國家能源局綜合司下發(fā)的《關于報送整縣（市、區(qū)）屋頂分布式光伏開發(fā)試點方案的通知》規(guī)定，工商業(yè)廠房屋頂總面積可安裝光伏發(fā)電比例不低于30%。住房和城鄉(xiāng)建設部標準定額司司長田國民表示：住建部下一步將制定強制性標準，不斷提高建筑節(jié)能水平，在適宜的氣候區(qū)，全面強制推動超低能耗建筑。同時，通過制定《城鄉(xiāng)建設領域碳達峰實施方案》，統(tǒng)籌推進節(jié)能減排工作，為我國實現(xiàn)雙碳目標做出積極貢獻。
第二，資產管理和碳中和都是技術活，缺乏專業(yè)人才和整合型解決方案
盡管資產管理和碳中和可以提升商業(yè)地產的競爭優(yōu)勢，保證商業(yè)物業(yè)資產的保值與增值，但真正執(zhí)行起來卻十分艱難。
一般來說，商業(yè)資產管理就是從運營管理、設備設施管理、能源管控等各個維度進行降本增效、全面挖掘和提升物業(yè)價值。而每一個維度又涉及很多方面。單拿購物中心的物業(yè)管理來說，就涉及到機電設備的日常檢查維護與記錄、樓宇中央控制系統(tǒng)操作及保養(yǎng)、與項目管理部協(xié)調管理、機電系統(tǒng)調試及移交程序、租戶服務、團隊管理等一系列復雜流程。
另外，“碳中和”本身就是新概念，商業(yè)地產的碳中和也還處于摸索階段，市場缺乏完整的解決方案。據(jù)筆者了解，物業(yè)管理中的節(jié)能減排也并不僅僅是一句“采用高科技設備設施”就能解決的，這背后還意味著需要整合能源、電力、數(shù)字化、工程機電、水暖等各方面技術，并且對員工的從業(yè)資質要求較高，面臨著成本高、招聘難的困境。
招水電工人員招的實在頭大，心累心煩.......水電工都屬于技術工種，不僅帶有一定的技術含量，也有一定的風險。所以購物中心在招聘時不僅要求有電工證，還要有相關經驗能夠隨時應對商場各種水電故障，突發(fā)情況。
——某大型購物中心招聘負責人曾吐槽
所以，對于偏“技術活兒”的資產管理與碳中和來說，專業(yè)人才和整合型解決方案的缺乏成為阻礙其商業(yè)物業(yè)資產升值和行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關鍵痛點。
痛點往往也是商業(yè)模式創(chuàng)新的出發(fā)點，有一家叫安捷物聯(lián)（公司全稱：天津安捷物聯(lián)科技股份有限公司）的建筑綜合能源解決方案服務商，正是抓住這一痛點，不僅提供完整的技術解決方案，還提供集成化的日常運維服務，二者結合，產生集成效應。
依托自主研發(fā)的Coral物聯(lián)網系統(tǒng)和能源路由器，安捷物聯(lián)已經為購物中心、辦公樓、產業(yè)園區(qū)等搭建了“智慧樓宇/園區(qū)綜合管理平臺”，全面提高能源利用率。
而從實施和部署層面來說，提供從智能化設計實施到線上線下同步托管運營的閉環(huán)產業(yè)鏈創(chuàng)新服務模式，不僅解決開發(fā)商專業(yè)人才缺乏問題，還能夠提供單項或者整合型解決方案，解決商業(yè)地產在碳中和和資產升值方面的多項難題。
安捷物聯(lián)調控中心
這種真正解決了行業(yè)痛點的創(chuàng)新型科技企業(yè)本就稀有，加之背靠如此大規(guī)模的減碳空間，也難怪作為阿里巴巴首輪投資人之一的一奇資本極其看好這只“潛力股”。
近期，安捷物聯(lián)獲得了一奇資本獨家投資的數(shù)億元C輪融資。此輪融資將重點用于布局“雙碳”新賽道，用于綜合能源、智慧軌道交通、綠色建筑等產品線的拓展，繼續(xù)布局全國市場。
談及此輪投資邏輯，一奇資本創(chuàng)始人譚秉忠表示：“在全球范圍內，30%的能耗和40%的二氧化碳排放都來自于建筑。在人口超過100萬的中國中大型城市，僅僅依靠智慧能源和智能建筑解決方案就可以每年減少至少3300萬至6600萬噸的二氧化碳排放。這是每年被33億至66億棵樹吸收的二氧化碳量。因此，智慧城市科技不僅有利于商業(yè)發(fā)展，也能造福地球。”
在筆者看來，一奇資本歷來投資眼光獨到，此次，大手筆押注安捷物聯(lián)，很有可能是在培育下一個能源互聯(lián)網界的“阿里巴巴”。
作為碳排放大戶，2020年我國碳排放量仍增長0.6%，達到98.99億噸，再創(chuàng)歷史新高（來源：英國石油公司），而據(jù)國際環(huán)保組織能源與清潔空氣研究中心（CREA）和反煤炭智庫全球能源監(jiān)測器（GEM）聯(lián)合發(fā)布的簡報顯示，二季度中國二氧化碳排放量較2020年同比上升約 2%。整體而言，我國化石燃料消費仍持續(xù)旺盛，碳中和之路任重道遠。
作為碳排放占比較高的產業(yè)，中國商業(yè)地產企業(yè)如何才能比較好（高效、全方位）地將碳中和目標貫穿到商業(yè)地產發(fā)展中？
第一是針對新建項目的服務方案
現(xiàn)階段，新建商業(yè)項目的節(jié)能減排基本都會出于全流程的考量。要實現(xiàn)一棟建筑的綠色化，從設計階段的節(jié)能規(guī)劃到建筑材料，再到建造方式、后期運維，都需要綠色化。
在此背景下，不僅要求規(guī)劃設計師要提前與開發(fā)商就節(jié)能解決方案進行探討和前置，還要求施工人員提升對生態(tài)水泥、環(huán)保涂料等建材，裝配式建造技術以及節(jié)能環(huán)保設備的深度了解和專業(yè)性操作。
安捷物聯(lián)碳管理專家李夢鴿表示：碳中和為建筑行業(yè)帶來了全新的目標，而物聯(lián)網則為建筑插上了名為智慧的翅膀。建筑設計時，就應當考慮到怎樣降低運行階段的能源消耗與碳排放，在合理選擇設備系統(tǒng)的同時，配置好自動管控系統(tǒng)與相應的運行策略；如果在設計階段就考慮到物聯(lián)網的控制手段，不僅能夠提高系統(tǒng)效率，還可以節(jié)省人工，有利于節(jié)能減排的真正實現(xiàn)。
所以，針對新建項目的服務方案更加講究完整性。比如國家級智慧綠色建筑標桿——國家會展中心（天津），在規(guī)劃初始就將安捷物聯(lián)的能源平臺系統(tǒng)納入其中，配合后期的機電運維等工作，完美地保障了今年6月底首展綠色智慧建筑博覽會的成功舉辦。據(jù)悉，二者將繼續(xù)合作探索建筑能源互聯(lián)網的應用與典型示范研究。
國家級智慧綠色建筑標桿——國家會展中心（天津）
不僅如此，安捷物聯(lián)自有的總部大樓（安捷物聯(lián)能源互聯(lián)網大廈）也是采用的綜合性解決方案。從節(jié)能減排、水資源循環(huán)利用等綠色環(huán)保理念的踐行到物聯(lián)網等尖端技術的應用，將大廈打造成了探索綜合性能源解決方案的“試驗場”和節(jié)能建筑的最佳樣本。據(jù)天津市辦公建筑平均能耗測算，安捷互聯(lián)網大廈節(jié)電率達到69.64%，相當于減少碳排放1427.1噸，已獲得綠色建筑三星級運行標識證書和BSI（英國標準協(xié)會）頒發(fā)的2020年度碳中和認證證書。
安捷物聯(lián)能源互聯(lián)網大廈
仲量聯(lián)行研究顯示，擁有LEED認證的辦公樓，比非綠色認證的辦公樓，租金高出6.1%-13.8%，綠色建筑的內部收益率（IRR）比投資于非綠色建筑高出約2.5-2.8%。綠色建筑資產價值的提升，帶動了新增建筑的綠色設計施工與綠色星級認證數(shù)量的持續(xù)增長，也就需要更多像安捷物聯(lián)這樣的優(yōu)質服務商提供可落地、全維度的能源解決方案。
第二是針對現(xiàn)有物業(yè)（或者存量物業(yè)）的服務方案
與新建物業(yè)追求的全面、綜合解決方案不同，既有物業(yè)（或者存量物業(yè)）的服務方案傾向于單項或多項改造，更加注重靈活性。同時，技術團隊還要結合已有數(shù)據(jù)進行評估分析，制定特定的解決方案。比如廣州太古匯改造屋頂時，需要將既占據(jù)空間又影響消費體驗的空調機組移到最高的塔樓上，此時就需要考慮塔樓結構、樓板承重和穩(wěn)定性多種問題。
目前中國擁有約7000家存量購物中心，最近5年內新增購物中心在2000家左右，所以我們大體可以認為近5000家購物中心已經進入了更新改造和維修周期。而無論是從運營成本考慮，還是從消費者對高品質健康舒適空間的需求出發(fā)，占比最大的能耗成為最關鍵的改造環(huán)節(jié)之一。
以北方某知名商業(yè)項目為例，在25萬方的大商業(yè)體量下，其每年的能源支出接近千萬元。針對其供暖無法分離的問題，安捷物聯(lián)實施了相應的供暖改造方案，有效保障出租空間和未出租空間的供暖分離，并加裝傳感器進行能源監(jiān)測。
“由安捷物聯(lián)自主研發(fā)的能源路由器，能夠實現(xiàn)能源需求側與供給側的精準匹配，控制邏輯可根據(jù)環(huán)境的改變自適應改變，在保障使用效果的前提下，提高電能使用效率并降低能耗，達到管理節(jié)能、控制節(jié)能的目的。” 安捷物聯(lián)董事長劉柏呈表示，“其年節(jié)約能源支出達800萬元，節(jié)約各種設備的運維成本50%以上，每年可為用戶節(jié)約碳排放達百萬噸。”
安捷物聯(lián)智能展廳
在建筑能源技術方面，中國科學院院士丁仲禮指出，碳中和過程會是經濟社會大轉型，應強調“技術為王”，而安捷物聯(lián)的建筑能源創(chuàng)新技術理念與此不謀而合，很好地響應了國家倡導的“科技創(chuàng)新”政策。
在《地產與科技》碳中和系列之二《萬科、萬達、華潤一眾房企大佬已入局！“零碳商業(yè)體”賽道開啟》中，筆者認為，未來商業(yè)地產碳中和的最高級形態(tài)將是致力于以生態(tài)體進行推進。即不只是商業(yè)建筑自身的碳中和，而是所有利益相關方（開發(fā)商、運營商、租戶、技術解決方案提供商、消費者）都要實現(xiàn)“碳中和”。
關于這一點，在聲稱為“全球頂級可持續(xù)發(fā)展環(huán)保主題購物中心”的Green Pea Retail Park和Burwood Brickworks中已有所表現(xiàn)。從規(guī)劃設計到后期運營的全生命周期，項目都緊緊圍繞“可持續(xù)發(fā)展”、“綠色環(huán)保”的經營理念，甚至在與購物中心經營業(yè)績直接掛鉤的業(yè)態(tài)布局上也只和銷售可持續(xù)產品的品牌商戶合作。
Green Pea Retail Park
Burwood Brickworks
實際上，在中國，也有購物中心和租戶已開始注重可持續(xù)發(fā)展理念的踐行。比如，大悅城控股搭建“綠色大悅城”三級減碳體系，并推廣應用于蘇州大悅春風里、武漢、重慶、深圳、成都天府等多個新建大悅城；太古地產參與簽署由“科學基礎減碳目標”倡議與聯(lián)合國全球契約合作組織聯(lián)合發(fā)起的「Business Ambition for 1.5C campaign」的承諾，成為中國內地及香港地區(qū)第一家參與該活動的房地產公司；瑞安房地產旗下購物中心已攜手餐飲商戶品牌簽署《綠色公約Green Pledge》，共建健康、可持續(xù)的社區(qū)。
此外，700家中國麥當勞門店獲得了LEED認證；Calvin Klein、Gucci、Armani、Selfridges、Stella McCartney和Ralph Lauren等品牌放棄使用皮草產品，包裝可循環(huán)使用或采用可降解材料等；星巴克則率先大規(guī)模推廣“渣渣管”，使用全新開發(fā)的可生物降解木制餐具代替一次性塑料餐具，打造綠色空間，推行綠色生活方式，全方位影響更多人。
星巴克踐行可持續(xù)理念
越來越多環(huán)保品牌購物中心和商戶的涌現(xiàn)，讓中國社會正在逐漸形成可持續(xù)發(fā)展的產業(yè)氛圍。作為服務于購物中心的綜合能源解決方案提供商之一，“安捷物聯(lián)也希望聯(lián)合品牌商戶/租戶、商業(yè)地產企業(yè)和消費者，共同推動商業(yè)綜合體的可持續(xù)、高質量發(fā)展”。這從其在商業(yè)地產生態(tài)體系的搭建與不斷強化上就能窺見一二。
一方面，安捷物聯(lián)是OLA聯(lián)盟建筑能源互聯(lián)網專業(yè)委員會的發(fā)起單位，目前已經與華為、研華科技、華東建筑設計研究院、天津城規(guī)院以及軟通智慧等建筑全產業(yè)鏈的技術精英，共同著力推進國產化替代方案的實施，為實現(xiàn)‘雙碳’的國家戰(zhàn)略目標，貢獻方案和力量。
OLA聯(lián)盟建筑能源互聯(lián)網專業(yè)委員會
另一方面，安捷物聯(lián)在中國科協(xié)科學技術傳播中心的指導下，牽頭發(fā)起雙碳技術傳播中心，將以安捷多年的科技創(chuàng)新成果與中心各成員單位的技術研發(fā)與沉淀為依托，共同打造國際領先的雙碳技術傳播中心。
在To B領域，推動產業(yè)的結構優(yōu)化升級與科技成果轉化，培育經濟新動能，以應對“碳達峰、碳中和”大環(huán)境下產業(yè)發(fā)展所面臨的復雜挑戰(zhàn)；在To C領域，與美的、海爾、小米等在智能家居領域擁有多年用戶沉淀的優(yōu)秀企業(yè)，共同引導消費者向低碳工作生活方式轉變。
未來，安捷物聯(lián)還會在城市建筑有機更新、智慧園區(qū)及區(qū)域能源管理等領域不斷發(fā)力，為筑就綠色新城市做出貢獻。
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